Η εμφάνιση μιας σοβαρής βλάβης σε ένα ενοικιαζόμενο σπίτι αποτελεί ένα από τα πιο συνηθισμένα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι ενοικιαστές. Διαρροές νερού, προβλήματα στις ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις, βλάβες στη θέρμανση ή φθορές που προκύπτουν λόγω παλαιότητας του ακινήτου δημιουργούν συχνά αντιπαραθέσεις ανάμεσα σε ιδιοκτήτες και μισθωτές, ιδιαίτερα όταν προκύπτει το ερώτημα για το ποιος είναι υπεύθυνος να καλύψει το κόστος των επισκευών. Η Ένωση Εργαζομένων Καταναλωτών Ελλάδας υπενθυμίζει ότι το ισχύον νομικό πλαίσιο καθορίζει με σαφήνεια τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη αλλά και τα δικαιώματα του ενοικιαστή σε περιπτώσεις που το ακίνητο παρουσιάζει προβλήματα κατά τη διάρκεια της μίσθωσης.
Η υποχρέωση του ιδιοκτήτη
Βασική αρχή της νομοθεσίας είναι ότι ο εκμισθωτής οφείλει να παραδίδει το ακίνητο σε κατάσταση κατάλληλη για χρήση και να φροντίζει ώστε να παραμένει ασφαλές και λειτουργικό καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης έχει την ευθύνη να αποκαθιστά βλάβες που δεν οφείλονται σε υπαιτιότητα του ενοικιαστή ή σε κακή χρήση του ακινήτου. Στις περιπτώσεις αυτές περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων:
- προβλήματα στα υδραυλικά δίκτυα,
- ηλεκτρολογικές βλάβες,
- ζημιές στη στέγη ή στην ταράτσα,
- δυσλειτουργίες του συστήματος θέρμανσης,
- φθορές που προκαλούνται από τη φυσιολογική παλαιότητα του κτιρίου,
- προβλήματα που επηρεάζουν την ασφαλή και κανονική χρήση της κατοικίας.
- Αντίθετα, όταν μια ζημιά έχει προκληθεί από τον ίδιο τον ενοικιαστή ή από λανθασμένη χρήση του ακινήτου, τότε η ευθύνη της αποκατάστασης βαρύνει τον ίδιο.
Τι μπορεί να κάνει ο ενοικιαστής
Όταν ο ιδιοκτήτης δεν ανταποκρίνεται στις υποχρεώσεις του, ο ενοικιαστής δεν είναι υποχρεωμένος να παραμένει αδρανής. Η πρώτη και σημαντικότερη κίνηση είναι να ενημερώσει τον ιδιοκτήτη με τρόπο που να αποδεικνύεται. Η επικοινωνία καλό είναι να γίνεται εγγράφως, είτε μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, είτε με μήνυμα, είτε ακόμη και μέσω εξώδικης δήλωσης στις πιο σοβαρές περιπτώσεις. Στην ενημέρωση πρέπει να περιγράφεται με σαφήνεια η φύση της βλάβης, καθώς και να δίνεται ένα εύλογο χρονικό διάστημα μέσα στο οποίο ζητείται να πραγματοποιηθεί η επισκευή. Η γραπτή επικοινωνία αποτελεί σημαντικό αποδεικτικό στοιχείο σε περίπτωση που η υπόθεση οδηγηθεί αργότερα σε δικαστική ή άλλη νομική διαδικασία.
Υπάρχουν περιπτώσεις όπου η αναμονή μπορεί να προκαλέσει μεγαλύτερες ζημιές ή ακόμη και να θέσει σε κίνδυνο την ασφάλεια των ενοίκων. Παραδείγματα αποτελούν μια μεγάλη διαρροή νερού, ένα σοβαρό ηλεκτρολογικό πρόβλημα ή μια βλάβη που καθιστά ακατάλληλη τη χρήση του ακινήτου. Σε τέτοιες περιπτώσεις, εφόσον ο ιδιοκτήτης έχει ενημερωθεί αλλά εξακολουθεί να μην προχωρά στις απαραίτητες ενέργειες, ο ενοικιαστής μπορεί να αναθέσει ο ίδιος την επισκευή.
Σύμφωνα με όσα επισημαίνει η Ένωση Εργαζομένων Καταναλωτών Ελλάδας, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις μπορεί στη συνέχεια να συμψηφίσει το κόστος της αποκατάστασης με το καταβαλλόμενο ενοίκιο. Η δυνατότητα αυτή, ωστόσο, προϋποθέτει ότι ο ενοικιαστής διαθέτει όλα τα νόμιμα παραστατικά, αποδείξεις και τεκμηρίωση που αποδεικνύουν τόσο τη βλάβη όσο και το ποσό που καταβλήθηκε για την αποκατάστασή της.
Πότε μπορεί να ζητηθεί μείωση του ενοικίου
Εάν η κατάσταση του ακινήτου παραμένει προβληματική και ο ιδιοκτήτης εξακολουθεί να αδιαφορεί, ο ενοικιαστής έχει τη δυνατότητα να διεκδικήσει μείωση του μισθώματος. Αυτό αφορά κυρίως περιπτώσεις στις οποίες η κατοικία δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί κανονικά ή όταν οι βλάβες επηρεάζουν σημαντικά την ποιότητα διαβίωσης. Η μείωση του ενοικίου δεν αποτελεί αυτόματη διαδικασία, αλλά προβλέπεται από το νομικό πλαίσιο όταν αποδεικνύεται ότι το ακίνητο δεν ανταποκρίνεται πλέον στις προϋποθέσεις για τις οποίες συμφωνήθηκε η μίσθωση.
Σε ιδιαίτερα σοβαρές περιπτώσεις εγκατάλειψης του ακινήτου από την πλευρά του ιδιοκτήτη, ο ενοικιαστής μπορεί ακόμη και να καταγγείλει τη μίσθωση και να αποχωρήσει από το σπίτι. Η δυνατότητα αυτή ενεργοποιείται όταν η συμπεριφορά του ιδιοκτήτη καθιστά αδύνατη ή εξαιρετικά δύσκολη τη συνέχιση της μίσθωσης, εξαιτίας της μη αποκατάστασης σοβαρών προβλημάτων. Κάθε περίπτωση, ωστόσο, εξετάζεται με βάση τα πραγματικά περιστατικά και τις ειδικές συνθήκες που επικρατούν.
Οι ειδικοί συμβουλεύουν τους ενοικιαστές να διατηρούν αρχείο με κάθε επικοινωνία που έχουν με τον ιδιοκτήτη. Emails, μηνύματα, φωτογραφίες, βίντεο από τη βλάβη, τεχνικές εκθέσεις και αποδείξεις επισκευών μπορούν να αποδειχθούν ιδιαίτερα χρήσιμα εφόσον προκύψει διαφωνία μεταξύ των δύο πλευρών. Η τεκμηρίωση αποτελεί το βασικότερο μέσο προστασίας των δικαιωμάτων του ενοικιαστή.